Travaux : que peut exiger le locataire ?

"Lorsque le bail passe aux héritiers ensuite du décès, la régie est-elle autorisée à augmenter le loyer comme elle le ferait avec un nouveau locataire ? Si rien n’a été fait pendant depuis 20 ans peut-on demander des travaux sans augmentation du loyer ?"

Bernard, Vernier

Tout d’abord s’agissant des augmentations du loyer, bien que celles-ci interviennent souvent lors d’un transfert de bail à un nouveau locataire, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 269 d Code des obligations). En cas d’augmentation, il faut  vérifier que le montant et les motifs invoqués sont bel et bien justifiés. L'avis de majoration du loyer doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le Canton. Il doit en outre indiquer les raisons de cette majoration de telle manière à ce que le locataire puisse comprendre et apprécier l’opportunité de contester ou non cette augmentation.

S’agissant de la question des travaux, le bailleur a une obligation générale d'entretien prévue par la loi, toute clause contraire étant nulle. Le bailleur est légalement tenu de remédier aux détériorations liées à un usage conforme au contrat, à l’exclusion de celles résultant de la faute du locataire.

Il faut ensuite distinguer les travaux d’entretien, des travaux de rénovation. Les premiers sont des travaux de réparation nécessaires pour entretenir la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et tendent à éliminer des défauts apparus en cours de bail (remplacement d’une cuisinière défectueuse ou assainissement d’un mur humide). Les travaux d’entretien sont à la charge du bailleur dans la mesure où il ne s’agit pas de menus travaux ; ces derniers revenant au locataire (remplacer un joint). Ils n’impliquent donc pas de facto une augmentation du loyer.

Au contraire, les travaux de rénovation modifient la substance de la chose louée et apportent en principe une plus-value (changement de la cuisine ou des fenêtres). Les rénovations entraînent généralement une augmentation du loyer.

Si rien n’a été fait depuis 20 ans et que peintures et tapisseries sont défraîchies, il s’agit là d’un défaut résultant du manque d’entretien et le locataire peut demander une remise en état sans qu’une augmentation de loyer en résulte.