Sûretés, caution, qu’est-ce que c’est ?
"J’ai 18 ans et envisage de prendre un appartement seul. On me parle de garantie de loyer, sûretés, cautions : quelles sont les différences et à quoi dois-je m’attendre ?"
A. ; Genève
Avant toute chose, il convient de faire la distinction entre deux institutions différentes dans le cadre du droit du bail : la caution et les sûretés.
Les sûretés fournies par le locataire selon l’article 257 e du Code des Obligations (CO) correspondent au montant versé à une banque sur un compte bloqué. Cette somme d’argent a pour but de protéger le bailleur du risque qu’il encourt si le locataire ne paie pas ses loyers ou si ce dernier cause des dommages à la chose louée contraignant le bailleur à débourser des montant pour sa remise en état. Il n’est pas obligatoire de constituer une telle garantie mais si le bailleur l’exige, le montant ne peut en aucun cas dépasser la somme totale de trois mois de loyer. Tant que dure le bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu’il a déposé en garantie avec les sommes qu’il doit au bailleur et ledit montant consigné ne peut être libéré que dans quatre hypothèses : si les parties ont convenu de cette libération, s’il existe un jugement exécutoire ordonnant la libération, suite à l’écoulement d’un délai d’un an après la fin du bail ou encore en cas de production d’un commandement de payer exécutoire contre le locataire.
La caution est un mécanisme indépendant qui peut être utilisé dans le cadre du droit du bail par exemple par des parents qui veulent aider leur enfant à louer son premier appartement lorsqu’il ne présente pas des garanties suffisantes de solvabilité aux yeux du bailleur. Il s’agit donc d’un contrat par lequel une personne, la caution, s’engage envers le créancier à garantir le paiement de la dette contractée par un tiers, le débiteur principal (art. 492 al. 1 CO). Dans le cadre du droit du bail, le débiteur principal est le locataire et le créancier le bailleur. L’expression « se porter garant » est donc une mauvaise traduction de la réalité juridique qui consiste en réalité à « se constituer caution ». Le contrat de cautionnement est soumis à des conditions strictes de forme afin de faire réaliser à la caution le risque auquel elle s’expose de devoir assumer les dettes de la personne cautionnée. Elle devra ainsi établir une déclaration écrite contenant l’indication numérique, dans l’acte même, du montant total à concurrence duquel elle s’est engagée.
Sachez qu’il existe la possibilité d’être assuré par une société de cautionnement au lieu de fournir des sûretés. Toutefois, la loi ne l’y contraignant pas, le bailleur peut refuser ce système de garantie. Si le bailleur l’accepte, il présente l’avantage pour le locataire de ne pas devoir débourser un gros montant d’un coup qui sera remplacé par une cotisation annuelle. Cependant celle-ci ne pourra être récupérée à la différence des intérêts bancaires rémunérant le montant consigné.