Restitution anticipée d’un bail
En principe, tout contrat de bail peut et doit être résilié en respectant un préavis, sauf si les parties ont expressément convenu d’une durée déterminée. Généralement, ce préavis est de trois mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Si le contrat est muet à ce sujet, il faudra se référer aux articles 266a et suivants du Code des Obligations (CO) ou aux usages locatifs du canton. A noter qu’une résiliation notifiée pour le mauvais terme est automatiquement reportée au terme suivant.
Il est cependant possible de quitter un logement sans devoir payer le loyer jusqu’à l’échéance contractuelle. En effet, l’article 264 CO permet de le restituer sans respecter le préavis contractuel ou légal à condition de présenter au bailleur un nouveau locataire solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions que le locataire sortant (notamment s’agissant de la durée du bail ainsi que le montant du loyer et des charges). Le bailleur ne doit pas avoir de motif raisonnable de refuser ce candidat (par exemple en cas de suroccupation du logement ou d’exercice d’une activité qui troublerait la tranquillité du voisinage ou le standing de l’immeuble).
Le candidat locataire doit remplir deux critères pour être considéré comme solvable : la charge du loyer ne doit pas dépasser 30% de ses revenus s’il est seul ou de ceux du ménage s’il est en couple voire en colocation et il ne doit pas faire l’objet de poursuites ou d’actes de défaut de biens.
Le courrier de résiliation doit être adressé au propriétaire (souvent représenté par une régie), de préférence par pli recommandé. Il devra contenir la date de restitution de l’appartement, l’identité du candidat et si possible un dossier complet le concernant, comprenant une demande de location, la copie de sa pièce d’identité, une attestation de non-poursuites et ses trois dernières fiches ou une attestation de salaire. Cela fait, il conviendra de demander au bailleur une confirmation écrite de l’acceptation de la résiliation avec indication de la date de fin du bail et fixation d’une date de l’état des lieux de sortie pour la remise des clés.
En principe, un seul dossier répondant aux critères suffit. Il est toutefois conseillé de produire un ou deux dossiers supplémentaires en cas de renonciation du premier candidat. Veillez à conserver une copie du courrier et des dossiers afin de pouvoir prouver, si nécessaire, qu’à tout le moins un candidat solvable a été présenté au bailleur. En effet, s’il tarde à répondre sans motif valable, il est possible de lui restituer les clés en mains propres ou par courrier.
Le bailleur n’est pas tenu de choisir le candidat proposé par le locataire sortant qui sera toutefois libéré de ses obligations en pareille hypothèse. Il en ira de même si le bailleur décide d’entamer des travaux dans le logement avant de le remettre en location. En revanche, si le candidat proposé devait se désister, le locataire sortant demeurera responsable du paiement du loyer jusqu’à la prochaine échéance contractuelle.