Réduction loyer si rénovation

Selon l’article 260 du Code des Obligations, le bailleur n’a le droit de rénover ou modifier l’objet loué que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’est pas résilié. Des travaux de rénovation ou de modification ne peuvent donc être entrepris que pendant la durée du bail.Le bailleur doit toutefois tenir compte des intérêts du locataire, notamment en l’informant préalablement des travaux envisagés, à savoir de leur nature, leur durée ainsi que des nuisances prévisibles. Il y aura le cas échéant lieu de consulter le locataire, afin que les travaux soient le moins incommodants possible pour lui.Pour savoir quel genre de travaux doivent être tolérés par le locataire, il faut apprécier la situation objectivement, de cas en cas, en tenant compte de différents critères comme la durée du bail déjà écoulée, le genre et le but du bail, l’ampleur et l’urgence des travaux, leur moment (par exemple vacances, maladie ou temps de repos), la durée du dérangement prévisible, l’utilité des rénovations pour le locataire ou encore le respect des normes de droit public. Il faut donc mettre en balance les intérêts du bailleur, qui consiste à maintenir ou augmenter la valeur de l‘objet, et ceux du locataire, à savoir jouir paisiblement du bien loué.Par principe, le locataire peut demander une réduction de loyer lorsqu’un défaut entrave ou restreint l’usage de ce qu’il loue, notamment en cas d’impossibilité d’utiliser convenablement une partie de l’objet. La jurisprudence reconnait à ce titre que l’ouverture d’un chantier dans l’immeuble constitue un tel défaut. En effet, malgré les précautions prises par le bailleur, les désagréments occasionnés peuvent être tels que l’objet loué en devient défectueux. Le locataire peut alors exiger une réduction proportionnelle du loyer.Voici quelques exemples tirés de décisions judiciaires : une réduction de loyer de 10 % a été accordée pour la rénovation des façades, la création d’un ascenseur et l’aménagement des combles ; une réduction du même ordre a été allouée pour des bruits discontinus et d’intensité variable accompagnés d’odeurs de peinture ; une réduction de 15% a été prononcée pour différents travaux entrepris dans l’immeuble engendrant des nuisances comme du bruit et de la poussière. Ce sont là des situations courantes dans le secteur du bâtiment et les réductions de loyer envisageables peuvent évidemment être supérieures dans des cas plus lourds, en particulier si les locataires sont privés d’une partie de leur logement à cause des travaux.